建蔽率・容積率
住宅を購入することを考えるとき、不動産の広告などで必ず建蔽率（けんぺいりつ）・容積率という言葉を必ず目にします。この建蔽率・容積率とは、どちらも敷地に対する建物の大きさを制限する数値で、都市計画により限度が定められ、限度を超えた建物を建てることはできないことになっています。
「建蔽率」とは、敷地内の建築面積を制限するものをいい、建築面積とは、建物の水平投影面積（上から見た見附面積）を言います。つまり、建築面積とは１階の床面積と考えると分かりやすいですね。一般的に郊外の住宅地は建蔽率が低く定められており、敷地内に空き地ができる様になっているようです。
容積率（ようせきりつ）とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積で、土地の立体的活用の制限土地の立体活用の制限を言います。つまり、各階の床面積の合計です。
建築面積と延べ床面積は、いずれも建物の区画の中心線により計算されます。また、駐輪場や車庫の床面積は建物全体面積の五分の一まで、地下室は住宅床面積の三分の一まで容積率の計算には入れません。
住居・商業・工業など市街地の大枠として都市計画法で定められた用途地域があり、用途地域が指定されると、それぞれの目的に応じて建築される建物の種類が決定されます。この用途地域は１２種類になります。
例えば、第一種低層住居専用地域（小規模なお店や事務所を兼ねた住宅、小中学校などが建てられる）や第一種住居地域（住居の環境を守るための地域で、３０００ｍ２までの店舗、事務所、ホテルなどが建てられる）、準住居地域（道路の沿道で、自動車関連施設などの立地と、これに調和した住居の環境を保護するための地域）などです。
このほかにも９種類（全部で１２種類）の用途地域が定められていますが、この種類によって、それぞれ建蔽率や容積率が定められており、建蔽率が高い用途地域ほど、敷地いっぱいの建築が可能であり、容積率が高いほど高層で広々としたビルを建てることができるようになっています。
これらの制限が守られていない住宅は、ローン審査が通らないことがあります。住宅購入の際には、建蔽率や容積率についても違反がない物件かどうかをしっかり確認する必要があります。
